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??3月16日消息，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》，其中提到持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

??這是繼《政府工作報(bào)告》后，中央再次強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??當(dāng)前市場(chǎng)仍處于“止跌回穩(wěn)”階段，在經(jīng)歷了去年四季度以來(lái)的修復(fù)，部分重點(diǎn)城市新房成交在2025年迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前2月重點(diǎn)一二線城市中有16城新房成交累計(jì)同比持增。

??其中，有10城累計(jì)同比增長(zhǎng)兩成以上，深圳漲幅最為明顯，前2月累計(jì)同比上漲117%，合肥緊隨其后累計(jì)同比上漲69%。一線城市韌性較強(qiáng)，北上廣深四城前2月新房成交均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

??重點(diǎn)城市釋放局部“小陽(yáng)春”信號(hào)。

??不過(guò)，從不同城市新房成交特征和客群畫(huà)像來(lái)看，部分城市購(gòu)買(mǎi)力仍有進(jìn)一步釋放空間，而有些城市成交增長(zhǎng)持續(xù)性仍有待觀察。

??2025年前2月，在百城新房成交規(guī)模基本與去年持平的背景下，16個(gè)重點(diǎn)一二線城市新房成交累計(jì)同比增長(zhǎng)，釋放“小陽(yáng)春”信號(hào)。

??其中漲幅最高的是深圳，累計(jì)同比上漲117%；成都新房成交規(guī)模領(lǐng)先，前2月成交面積為226.13萬(wàn)平方米，同比漲幅在三成以上。

??整體來(lái)看，一線城市仍然保持較強(qiáng)的韌性，北上廣深累計(jì)同比均正增，集中上海、廣州、深圳等3城累計(jì)同比增幅超2成。

??進(jìn)一步從新房成交月度變動(dòng)來(lái)看，深圳前2月成交月均值雖不及2024年月均，但已超2023年全年月均值23%，市場(chǎng)有筑底企穩(wěn)征兆。不過(guò)，上海、廣州前2月成交月均值與2024年全年和2023年全年月均值尚有較大差距。

??值得注意的是，二線城市合肥和成都前2月成交月均值較2024年全年月均值降幅均在5%以?xún)?nèi)，釋放筑底企穩(wěn)的積極信號(hào)。

??結(jié)合當(dāng)前不同城市新房成交特征和客群畫(huà)像可以看出，一線城市中上海高端購(gòu)買(mǎi)力依然堅(jiān)挺，總價(jià)1000-3000萬(wàn)成交占比較2024年增長(zhǎng)3.32個(gè)百分點(diǎn)至22.79%。

??深圳中改需求持續(xù)縮水，總價(jià)600-800萬(wàn)跌幅最為顯著，下降1.61個(gè)百分點(diǎn)，而剛需剛改需求穩(wěn)中有增，總價(jià)段200-400萬(wàn)新房成交占比近3成，較2024年上漲3.76個(gè)百分點(diǎn)。

??廣州高端購(gòu)買(mǎi)力降級(jí)，市場(chǎng)主要以來(lái)極致剛需驅(qū)動(dòng)，總價(jià)200萬(wàn)元以下新房為成交主力，占比已接近四成，且漲幅居總價(jià)段首位。

??再來(lái)看一些表現(xiàn)較好的二線城市，這些城市主要依靠改善需求支撐，典型如成都和合肥。

??成都和合肥成交總價(jià)特征基本趨同，中高總價(jià)段成交占比不斷上升，反而低總價(jià)段成交占比收縮。比如成都，主力總價(jià)段200萬(wàn)以下成交占比較2024年全年跌幅高達(dá)3.35個(gè)百分點(diǎn)，剛需被二手分流持續(xù)加劇，相對(duì)而言200-400萬(wàn)成交占比漲幅顯著，這一總價(jià)段多為中高改客群。

??合肥則主要依托于高改支撐，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，合肥2025年前2月總價(jià)300-500萬(wàn)成交占比3成且漲幅達(dá)8.26個(gè)百分點(diǎn)。同樣，總價(jià)段200-300萬(wàn)成交跌幅較為顯著。

??整體來(lái)看，這些城市“小陽(yáng)春”初現(xiàn)，基于當(dāng)前不同城市新房成交特征和客群畫(huà)像預(yù)判，短期內(nèi)上海新房成交暫未修復(fù)至2023-2024年水平，后期新房成交能否放量主要取決于新房供給質(zhì)量；深圳得益于新政影響，剛需剛改購(gòu)買(mǎi)力還有一波釋放空間；而對(duì)于廣州而言，當(dāng)前成交規(guī)模上升主要源于去年基數(shù)較低，市場(chǎng)暫未恢復(fù)到穩(wěn)態(tài)。

??成都、合肥等新房市場(chǎng)延續(xù)筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，分列二線前2月新房成交銷(xiāo)量和增幅榜首，短期內(nèi)成都新房成交或延續(xù)高位震蕩，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市或?qū)⒊掷m(xù)撬動(dòng)高改客群需求；而合肥經(jīng)歷了前期市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡的深度調(diào)整，也將迎來(lái)階段性復(fù)蘇行情。

??從去年四季度以來(lái)，“止跌回穩(wěn)”已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要目標(biāo)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于觸底修復(fù)的關(guān)鍵階段，預(yù)計(jì)2025年一線城市仍將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化“限購(gòu)”政策，二線城市進(jìn)一步降低落戶(hù)門(mén)檻，通過(guò)“以舊換新”、“購(gòu)房補(bǔ)貼”等工具刺激改善置換需求。

??從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，前2月重點(diǎn)城市新房成交已迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，市場(chǎng)釋放筑底企穩(wěn)信號(hào)，隨著優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市或持續(xù)撬動(dòng)改善客群需求釋放，疊加3-4月份傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季的來(lái)臨，部分城市也將出現(xiàn)局部“小陽(yáng)春”，而典型城市如上海、成都等，剛需客群被分流將帶動(dòng)二手房市場(chǎng)成交回暖。