摘自中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在2012人居環(huán)境與旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會上的講話。

朱中一：很高興到鄂爾多斯參加2012人居環(huán)境與旅游休閑產(chǎn)業(yè)的研討會，第一次來這里，坦率的說來之前我聽到的看到的材料更多的是講鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫 問題，到了以后我有幾個印象，我覺得很多建筑都是具有地方特色的，城市的綠化率很高，超過了37%，說明城市政府是加大了投入了，關注了人居環(huán)境的建設； 第三點鄂爾多斯是具有人文資源和自然資源的旅游城市，夏季涼爽，怎么樣挖掘旅游休閑產(chǎn)業(yè)是大有潛力的。這是三個比較好的印象。

我講第一個問題，房地產(chǎn)的轉型問題，我覺得房地產(chǎn)業(yè)的轉型，為什么要轉型，第一是跟我們國家的經(jīng)濟發(fā)展方式的轉型有關系，第二是跟我們房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展 有關系，我們以前老講，前十年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，后十年就是一個轉型的十年，為什么是轉型的十年，或者說為什么房地產(chǎn)企業(yè)前十年是黃金的十年，是有 一些基本的因素構成的，我覺得首先是三個基本的因素，第一個前十年的時候，住房是嚴重短缺的，1978年的時候，全國人均城鎮(zhèn)是6.7平米，當時的城鎮(zhèn)住 房面積大概是15平米左右，住房短缺需求量就很大，所以在十一五期間商品房一共竣工了37.3億平米，第二個問題是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，一千多萬人的新增人 口，自然需要大量的住房，第三是經(jīng)濟的高速發(fā)展，前十年我們國家的gdp增長每年平均超過10%，經(jīng)濟的高速增長除了住房的需求以外，另外我們的其他行 業(yè)，生產(chǎn)場所，辦公場所都有提升，保證了前十年的房地產(chǎn)的發(fā)展，還有幾個，我們的信貸部門都認為房地產(chǎn)是優(yōu)質貸款，不管是開發(fā)企業(yè)的貸款還是個人按揭貸款 是有保證的，這些因素都保證了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

“十二五”以后我們國家的內因、外因的條件發(fā)生了深刻的變化，首先住房的需求，老百姓的需求，嚴重短缺的問題得到了緩解，剛才講的幾點，2005年的時 候，那時候人均住房面積26.1平米，到鄂爾多斯說的話，可能現(xiàn)在的人均住房面積可能很寬敞，我昨天在車上，今天在車上，甚至昨天都在和一些人交流，鄂爾 多斯家庭住房可能不下于三套，在這種情況下，我們的房地產(chǎn)發(fā)展必須要研究這個課題，這是需求的問題。

第二個，城鎮(zhèn)化仍然是我們國家發(fā)展的前進的動力，這是毫無疑問的，經(jīng)濟下滑，很多的問題我們如何對待，城鎮(zhèn)化里面還有一個問題，就是我們的經(jīng)濟結構和經(jīng)濟 發(fā)展方式的調整。現(xiàn)在我們研究的問題，很重要的問題就是我們的鄂爾多斯市怎么樣促進我們的一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)的協(xié)調發(fā)展，城鎮(zhèn)化發(fā)展的動力最基本的是要有產(chǎn)業(yè)的 支撐，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化是不牢固的，好在我們鄂爾多斯是一個資源型的城市，我們的二產(chǎn)，我們講的“羊煤土氣”沒有問題，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)盡管出了問題， 鄂爾多斯大的問題還不會有。但是三產(chǎn)怎么發(fā)展，三產(chǎn)前幾年可能房地產(chǎn)應該說是超常規(guī)的，過渡的也好，泡沫的也好，怎么用詞合適你們自己考慮，但是現(xiàn)在三產(chǎn) 這邊，房地產(chǎn)是毫無疑問的面臨著問題，金融、保險、旅游這些東西，剛才苗會長也有一個發(fā)言，說了休閑旅游的發(fā)展，那么其他的你怎么發(fā)展，一二三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調發(fā)展才是我們城鎮(zhèn)化健康發(fā)展之路，才是我們的房地產(chǎn)健 康發(fā)展之路。住房政策的問題，過去十年我們偏重于市場化，現(xiàn)在是保障和市場協(xié)調發(fā)展。再譬如講土地政策上現(xiàn)在更加注重細化的發(fā)展，不像以前那么分散的發(fā) 展，財稅的政策也會調整，不管房產(chǎn)稅什么時候出臺，毫無疑問房產(chǎn)稅遲早要出臺的，雖然目前鄂爾多斯不會有，不限購，因為現(xiàn)在中央政府也好，地方政府也好， 肯定不會限購，但是話說回來，當房產(chǎn)稅出臺以后，對市場，對老百姓購買的住房，毫無疑問是有影響的，至于怎么調整，現(xiàn)在我們正在制定“十二五”的產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃，我們中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會上一年開始就有了一個課題，我們在2010年6月份就向部里上報了“十二五”時期城鎮(zhèn)住房的規(guī)劃，我們在2011年1月份又上報 了“十二五”時期城鎮(zhèn)住房的發(fā)展規(guī)劃，實際上是我們組織了各個部委的專家深刻討論過，當時我們提出了一些東西，包括像今后的發(fā)展或者說指導思想，原則問 題，毫無疑問將來我們的住房方面更加強化住房的社會功能，就是住房主要滿足自住和改善性需求，對投資、投機肯定是抑制的，既要強調市場資源的配置作用，又 要加強住房的保障。怎么樣結合我們國家的國情提出住房發(fā)展的目標問題，當時我們協(xié)會的課題組，根據(jù)各方面的資料曾經(jīng)提出過，比如說“十二五”末，我們能不 能通過租賃，購買兩種方式來實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭啊都有一套設施比較齊全的住房，而且“十二五”時期住房的面積每年要有所改善，我們測算這個數(shù)字，要達到這個 目標全國來說是很不容易的，因為現(xiàn)在主要是住房的資源分配問題，現(xiàn)在像鄂爾多斯，你們可能戶均三套，認為這個目標肯定很低，但是不管怎么說，你不可能不建 啊，建了以后本身住房是自己住的，既是出租，如果沒有人租，你的房子閑置了怎么辦，所以我覺得這些東西都是面臨著很大的問題。所以我覺得這個問題我說為什 么要轉型，這就是要轉型。至于怎么轉，我覺得大家必須要有一個思考。當然了，我們也提出從轉型來說，怎么樣把新建住房市場，租賃住房市場協(xié)調發(fā)展，怎么樣 把保障房和商品房市場統(tǒng)籌兼顧，我們也提出了一系列的措施，我想現(xiàn)在從國家層面也在考慮制定這樣一個規(guī)劃，從地方，各個省也在制定規(guī)劃，我想這個規(guī)劃制定 出來以后，在規(guī)劃里面也會提出一些政策性的意見，跟這些政策性的意見出來以后，我想我們房地產(chǎn)轉型怎么轉，可能這個問題會有一個答復，我想“十二五”的規(guī) 劃，在今年不管是國家層面也好，地方層面也好，我估計會出臺的。

剛才我講了轉型是必須要轉的，我們說就目前的情況來看，住房的發(fā)展出現(xiàn)了問題，就目前來說，沒有批的一些項目，我估計是不是暫時要采取一些休克療法，不能 再批了。已經(jīng)批的，在建的項目，怎么辦，能不能通過企業(yè)的兼并重組，合法開發(fā)來做，再比如市場和保障怎么協(xié)調發(fā)展，拆遷戶，安置房怎么辦，能不能通過政府 收購、幫助一些存量房去解決，這個問題坦率說，去年七八月份討論一千萬套最激烈的時候，我8月1日在人民日報有一篇文章，我的題目是保障房和商品房是兩個 不同的供應的方式，但是不能決然的分開，我當時舉了一個例子，一個城市把原來老百姓的存量房面積比較小的由政府包租下來，或者收購下來，不到一個月的時間 解決了4800套，而且把存量房市場盤活了，現(xiàn)在老百姓的存量房那么多，有的是半拉子工程，能不能用一些辦法，面對現(xiàn)實的問題要解決現(xiàn)實的問題，只有這樣 我們才可以很好的轉型，才可以使我們的行業(yè)健康發(fā)展。如果有可能的話，看一下我去年在8月1日的人民日報的文章，我提了五個建議，我給我們的國務院研究室 打過電話，他們說還可以，我給國務院的領導同志的秘書打過電話，他們說總的不錯，我還提到了一個小產(chǎn)權房，他們說這個比較敏感，我說我提的是小產(chǎn)權房是符 合規(guī)劃的，而且暫時也不會撤的，你搞一個公租房租給老百姓為什么不可以。所以我信我們鄂爾多斯出現(xiàn)的問題有鄂爾多斯的特色，我們解決問題一定要找到鄂爾多 斯的特色，正像我們02、03年處置海南房地產(chǎn)空置房的時候一樣，當時國務院有特殊的辦法，當時的海南，包括廣西的白海都提出了一些自己特殊化的政策，否 則這個行業(yè)怎么健康發(fā)展。

我們發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)最根本的目標，一個是解決老百姓住有所居，一個是我們房地產(chǎn)行業(yè)，相關產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展，我們還有什么目標呢？我們不能說老百姓買了房子越多越好，買那么多房子干什么呢。

養(yǎng)老這個問題，現(xiàn)在面臨著很現(xiàn)實的問題，人口老齡化，非常嚴峻，講通俗一點，30年以前，我們各級政府的當時的一票否決制是計劃生育，每個鄉(xiāng)，每個鎮(zhèn)都有 計劃生育，30年以后人口老齡化擺在面前，怎么面對，作為住房領域里面，主要是構建以居家養(yǎng)老為基礎，機構養(yǎng)老為支撐的體系，這是一個非常復雜的系統(tǒng)工 程，希望大家認真考慮。另外鄂爾多斯是一個城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的地區(qū)，坦率的說農(nóng)村的養(yǎng)老問題比城鎮(zhèn)更加嚴峻。根據(jù)世界銀行的一個預測性的數(shù)據(jù)，他說2030年中國 農(nóng)村老年人的負養(yǎng)比將達到34.4%，而城鎮(zhèn)是21.1%，這個老年人口是65歲以上，但是不管怎么說，農(nóng)村的問題更嚴峻，至于怎么樣在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的情況下 來解決好這個養(yǎng)老問題是我們需要探索的，希望大家積極的探索。總結一句話，鄂爾多斯城市的規(guī)劃，建設各方面都很好，但是目前房地產(chǎn)面臨的問題是要認真對待 的，商品房的銷售面積，全國同比下降10%，內蒙同比下降29.6%，商品住宅的銷售面積全國同比下降11.2%，內蒙下降31.8%，房地產(chǎn)的開發(fā)投 資，全國同比增長16.6%，內蒙下降26.9%，是全國倒數(shù)第一，新開工面積內蒙同比下降38.1%，住宅新開工面積全國同比下降14.7%，內蒙同比 下降39%，這些主要的指標說的很清楚，為什么內蒙房地產(chǎn)轉型的任務很艱巨，可能鄂爾多斯的任務更艱巨，謝謝大家！