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招商蛇口高溢價競得遠香湖宅地,盈利前景驅動下房企繼續加倉重點城市核心土地

企業監測分析 2025-03-05 10:29:07 來源:中房網

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  • 城市:上海
  • 發布時間:2025-03-05
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:中房研協

??3月3日,上海市完成2025年第二批次土拍。本次僅推出1宗宅地,為嘉定區嘉定新城F03A-4地塊,建筑面積約83525.75平方米,容積率2.2,起拍總價為204640萬元,起始樓板價約24500元/㎡。根據資料,嘉定新城F03A-4地塊是遠香湖中央活動區的最后一塊住宅用地,稀缺性極高,加上地塊周邊教育、交通、商業等配套資源成熟,競品項目較少等,受到市場廣泛關注。

??地塊共吸引4家房企/聯合體參與競拍,分別為綠城、招商蛇口、保利發展、象嶼&天安聯合體。在經歷49輪競價后,進入競品質環節,最終由招商蛇口以總價26.603億元競得,溢價率30%,樓板價31850元/㎡,刷新了2016年由建發競得嘉定新城E27-1地塊創下的30289元/㎡的板塊單價地王記錄。此外,地塊精裝集采價3000元/㎡(封頂),配套公建1500平方米(封頂),人才住房比例0.2%。

??從土拍結果來看,市場熱度甚至超過預期。據悉,當前該地塊周邊項目均價約50400元/㎡,31850元/㎡的高地價無疑大幅擠壓了項目利潤空間,但一方面,房企存在土儲補倉需求,參拍房企均為深耕嘉定的頭部品牌房企,目前在嘉定的土儲均相對較少,且此次出讓的地塊地理位置優越,稀缺性極高;另一方面,也從側面反映了房企對后續市場走勢的看好,若后續市場熱度持續回暖,項目售價和利潤率均有提升空間。

??從近期全國土地市場表現來看,核心城市土地市場熱度顯著回升,高溢價、高地價地塊頻現,三、四線城市土地市場則仍相對冷清,多以底價成交為主,市場分化已成顯著趨勢。在此情形下,房企投資策略將更加聚焦重點城市核心資源,更加注重項目去化能力和收益率等指標。與此同時,隨著重點城市加大優質地塊供應和房企頻繁高價拿地,重點城市改善性住房市場乃至豪宅市場或將加速迎來全面開花。反觀三、四線等低能級城市,一方面仍需要嚴控供地規模,聚焦核心區域的優質地塊供應,另一方面需要優先清理和盤活關鍵區域閑置土地,利用好當前地方債務空間擴容的政策窗口,加速土地“去庫存”。此外,還可以通過優化土地出讓條件、靈活調整土地規劃、加強基礎配套設施建設、推動產業協同發展和人口導入等方式,逐步引導改善土地市場預期。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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